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Financer un projet immobilier

2009-03-05 00:10:51

Les revenus des ménages ne permettent pas la plupart du temps l’acquisition de biens immobiliers devenus trop onéreux. La seule solution réside dans le recours aux prêts immobiliers. A ce titre, plusieurs options sont disponibles avec chacune ses particularités et ses conditions.

Comment fonctionne le prêt immobilier ?
Un prêt immobilier est un financement accordé par un établissement de crédit en vue de l’acquisition d’un bien immobilier. Différents paramètres entrent en jeu, en premier lieu les taux (taux variable, taux fixe) et la durée du prêt. Concernant celle-ci, il vous appartient de déterminer la durée de remboursement vous convenant le mieux, mais plus elle sera longue, plus les intérêts seront élevés à terme. Autre élément à prendre en compte : votre banquier peut exiger, en fonction du risque que vous représentez, des garanties (hypothèque, caution d’un tiers) et dans la quasi-totalité des cas une souscription d’assurances. Enfin, quelque soit le type de prêt choisi, un apport personnel d'un montant équivalant à 10% de l’acquisition est le plus souvent requis par la banque mais certains établissements pourront vous proposer un financement à « 110 % ».

Plusieurs crédits proposés
Il existe diverses offres de crédits immobiliers :

le « prêt épargne logement ». Il vous permet de constituer un capital - grâce à l’épargne - en vue de contracter un prêt immobilier. Le PEL sera accordé en fonction de votre niveau d’épargne et utilisé pour l’acquisition d’une résidence principale en vue d'un usage personnel ou à des fins locatifs ;
le « prêt à taux zéro » (PTZ), permettant l’accession à la propriété pour la première fois. Les conditions ? Des revenus qui ne dépassent pas un plafond fixé par les régions, la taille du ménage et la nature du logement. Le PTZ ne peut cependant financer au maximum que 20 % du coût total de l'acquisition et peut être complété par d’autres types de crédits sans dépasser les 50 % de ceux-ci. Le remboursement peut être étalé jusqu’à 22 ans ;
le « prêt 1 % employeur ». C’est une disposition obligatoire par laquelle une entreprise comptant plus de dix salariés finance les projets d’acquisition des résidences principales de ses employés. Très attractif et accordé à un taux de l’ordre de 1.5 % hors frais divers, il est accordé sans condition de ressource mais reste limité. Le remboursement peut se faire sur une durée de 5 à 20 ans ;
le « prêt conventionné », accordé par la Caisse d’allocations familiales (CAF). Réservé aux ménages les plus modestes, il n’exige également aucune condition de ressource. Le remboursement peut s’étaler jusqu’à 25 ans ;
le « prêt Paris logement » (prêt 92 etc.), accordé par des banques ayant signé une convention avec la Mairie de Paris. C’est un prêt sans intérêt, remboursable en 15 ans et destiné aux ménages investissant dans la capitale. Le montant prêté s’élève 39 600 euros (24 200 euros pour une personne seule). Ce type de prêt est appliqué dans d’autres départements.

D’autres prêts tels que le prêt caisse de retraite, le prêt fonctionnaire ou le prêt EDF sont possibles. Il existe par ailleurs des dispositifs (Loi Besson, Loi Borloo) qui vous permettront de réduire votre assiette fiscale en investissant dans l’immobilier.

La souscription d'un crédit immobilier est une décision importante qui doit être mûrement réfléchie. Sachez comparer les différentes offres et déterminez vos besoins et votre capacité de remboursement sur le long terme.

Qu'est ce que le crédit In Fine

2009-03-05 00:05:26

Comme son nom l’indique, le crédit In Fine est remboursé à la fin de la durée initiale, en une seule fois. Pendant cette période, on ne rembourse que les intérêts et l’assurance, liés au crédit. Pour un investissement locatif cela permet une déduction maximale dans le cadre des revenus fonciers, et donc une diminution conséquente de la fiscalité liée à ces revenus fonciers.

Comment ça marche ?
Le crédit In Fine est proposé par tous les établissements financiers, en taux fixe ou variable. Sa durée peut aller de 8 à 25 ans, selon les organismes.

Le crédit In Fine est en principe lié à un contrat d’assurance vie qui lui sera nantit pendant toute la durée du prêt. Cela permet, de faire valoriser un placement, pour pallier au cout du crédit.

Souvent utiliser par les investisseurs locatifs, le prêt In Fine est un moyen intéressant de faire fructifier son contrat d’assurance vie, tout en effectuant des versements complémentaires tous les mois.

Ce montage impose de disposer à l’échéance de la somme nécessaire au remboursement en une seule fois du capital prêté.

Si le prêt est à taux variable, il faut un minimum de 10% d’adossement. Si le prêt est à taux fixe, il faudra un adossement minimum de 30%.

Si l’emprunteur ne peut plus faire face à ses versements périodiques, la banque passe le crédit In Fine en amortissable.

Selon ce principe le In Fine demande au client le même effort au client qu’un amortissable.

En In Fine, on paye des intérêts sur le montant emprunté pendant toute la durée du crédit, en amortissable on ne paye des intérêts que sur le capital restant du, qui diminue au fur et à mesure des amortissements.

Qu’est ce que finance le prêt In Fine ?
Le crédit In Fine peut être utilisé pour tout type d’opération (résidence principale, investissement locatif…).

Les avantages du crédit In Fine
Fiscal : déduction linéaire des intérêts d’emprunt
Protection, prévoyance : la capital restant est de 100% jusqu’à la fin.
Souplesse : on peut modifier à tout moment ses versements complémentaires sur le contrat d’assurance vie.

Qu'est ce que le crédit modulable ?

2009-03-04 23:58:59

Le crédit modulable est un crédit qui offre à son souscripteur la possibilité de modifier ses remboursements. Une catégorie de contrat que l’on rencontre essentiellement dans le crédit immobilier. Il permet à l’emprunteur une réelle souplesse d’utilisation. Celui-ci peut décider d’augmenter ou de baisser le montant de ses échéances, de reporter une ou plusieurs mensualités voire d’effectuer des remboursements anticipés.

En quelques années, le modulable est devenu la norme en matière de crédits immobiliers. La quasi-totalité des établissements bancaires proposent cette possibilité pour les prêts immobiliers, qu’ils soient à taux fixe ou à taux variable.

En cas de coup dur ou d’amélioration, temporaire ou durable, de sa situation financière, l’emprunteur peut alors adapter ses conditions de remboursements ou réduire le coût de son crédit.

Sur n’importe quel crédit, un emprunteur peut demander une modification de ses mensualités ou leurs suspensions. Si le contrat ne le prévoit pas, ces modifications nécessiteront l’accord de son banquier et éventuellement des frais de gestion.

Avec un crédit modulable, toutes les modifications possibles, leurs conditions d’utilisation et le coût de chacune d’entre elles, sont connues dès la signature du contrat de prêt.

Qu'est ce que le Microcrédit ?

2009-03-04 23:53:52

Le microcrédit, un système de prêt aidant les plus démunis à financer leur activité, a été mis en place par Muhammad Yunus au Bangladesh, avant de s’exporter un peu partout dans le monde comme un outil de développement et de lutte contre l’exclusion. En France, l’Association pour le droit à l'initiative économique (Adie) utilise ce système pour aider les demandeurs d’emploi à créer leur entreprise.

Présentation
Le microcrédit consiste à accorder des prêts de faible montant à des entrepreneurs ou des artisans qui ne peuvent pas accéder à un prêt bancaire classique.
Ce système s’est d’abord développé dans les pays en voie de développement, où il permis de financer des microprojets, avant de s’exporter dans d’autres pays comme la France.
Muhammad Yunus, l’homme qui a mis en place ce système et l’a appliqué à grande échelle, a été récompensé par le prix Nobel de la paix 2006.

Naissance du microcrédit
Le système du microcrédit a été développé par Muhammad Yunus depuis une trentaine d’années.
Cette idée lui est venue alors qu’il donnait des cours d'économie à l’université de Chittagong au Bangladesh.
Lors d'une séance de Travaux pratiques, ses étudiants interrogent les fabricants de tabourets en Bambou des plus proches villages et découvrent qu’ils n’ont besoin que d’un faible montant pour développer leur activité mais que toutes les banques refusent de leur accorder un prêt.
Yunus prête alors la somme de sa propre poche à ces artisans qui réussissent à le rembourser intégralement, intérêts compris.

Développement du microcrédit
Muhammad Yunus a poursuivi l’expérience du microcrédit en lançant en 1976 un programme d’envergure baptisé Grameen, afin de proposer des prêts aux habitants les plus pauvres du Bangladesh.
Ce programme devient une banque à part entière en 1983 : la Grameen Bank.
Elle compte aujourd’hui 6 millions de clients, dont une majorité de femmes, et a accordé 5,7 milliards de dollars de prêts, en récupérant près de 99 % des sommes avancées.

La microfinance
Le microcrédit s'inscrit désormais dans un ensemble d’outils financiers (épargne, micro-assurance et autres produits) appelé la microfinance.
Ce concept, considéré par l'Organisation des Nations unies comme un outil majeur du développement, s’est largement exporté et compte plus de 110 millions de clients dans le monde.
En France, ce système de prêts solidaires a été transposé par l’économiste Maria Nowak, qui a fondé l'Association pour le droit à l'initiative économique (Adie) en 1989.

L’action de l’Adie
L'Association pour le droit à l'initiative économique (Adie) a pour but de financer grâce au microcrédit les projets de création d’entreprise des exclus du système bancaire.
Cette association, qui compte plus de 130 agences dans toute la France, délivre chaque année près de 7000 prêts à des chômeurs, Rmistes ou salariés précaires souhaitant être les créateurs de leur propre emploi.
Les sommes prêtées sont généralement inférieures à 3000 € sur une durée de 18 à 24 mois.
Le taux d’intérêt est équivalent à celui des banques mais n’a qu’un faible impact, vu la faible durée du prêt et son montant modeste.
Le futur entrepreneur doit présenter une personne se portant caution pour 50 % du montant.
A ce jour, l’Adie a aidé à la création de plus de 37.000 entreprises, ce qui a permis de créer plus de 44.000 emplois.

Découvrir le rachat de crédits

2009-03-04 23:48:22

Souvent confondu avec la « Renégociation de prêts », le « Rachat de crédits » est une arme contre le surendettement dont la recette repose sur un allongement de la durée du prêt, davantage que sur un taux plus bas. Plus souple que par le passé, une opération de rachat de crédits peut souvent inclure un « supplément » en trésorerie, parfois concerner un particulier inscrit au fichier des FICP et permettre, si cela en vaut la peine, de passer d’un prêt à taux variable à un crédit à taux fixe.

UN RECOURS ENCORE MECONNU POUR EVITER LE SURENDETTEMENT

Par « Rachat de crédits » on entend souvent « Réduction de taux » ou « Renégociation de crédits »… Or une opération de rachat de crédits (ou rachat de prêts) n’a rien à voir avec une renégociation. Dans le premier cas il s’agit de négocier une réduction du taux auprès du banquier qui avait mis en place le prêt initial, quelques années auparavant, à une époque où les taux de crédit étaient plus importants qu’au moment où la renégociation est envisagée.

Il arrive que l’on s’adresse à un autre établissement à l’occasion d’une renégociation de crédit. Un autre établissement pourra en effet proposer un taux plus avantageux que celui de votre propre agence bancaire… mais une renégociation ne constitue en aucun cas une opération de regroupement de plusieurs crédits en un seul et unique prêt, souscrit auprès d’un même établissement de crédits. C’est cette dernière opération qui s’appelle un « rachat de crédits ».

Dans le cas d’un rachat de crédits, il s’agit en effet de réunir tous ses prêts en un seul, celui que l’on contracte auprès d’un établissement de crédit spécialisé dans ce type d’opération : crédits revolving, à la consommation, immobilier, ainsi que tous les types de crédits personnels qui peuvent être concernés par un rachat…

En « étirant » la durée du prêt, la mensualité de remboursement va considérablement diminuer. Le rallongement de la duré du crédit, associé à la réduction du taux, produira un effet doublement influent... Ainsi, contrairement à une renégociation de crédit, l’intérêt d’une opération de rachat de crédits n'est pas basé uniquement sur la diminution du taux, mais aussi sur l’allongement de la durée du prêt. Le professionnalisme de votre Courtier en rachat de crédits consistera à vous proposer une durée et un taux adaptés à votre situation.

PEUT-ON RACHETER SES CREDITS POUR EMPRUNTER DAVANTAGE ?

Bien qu’une opération de rachat de crédits doive se limiter à un strict rachat de tous les prêts en cours, quelques établissements de crédit acceptent de compléter l’opération de rachat en prêtant un capital supplémentaire au particulier.

En effet, en plus des prêts bancaires « officiels » à rembourser, il arrive que la famille ait soutenu la situation financière de l’emprunteur à un moment où il ne pouvait pas (ou ne voulait pas) souscrire d’autres emprunts. Celui-ci peut aussi avoir quelques retards d’impôt, ou un projet d’épargne… Dans ces derniers cas de figure (et à condition que le montant emprunté « en plus » n’excède pas quelques pourcents de la somme des prêts à rembourser) il est possible de s’adresser à des établissements qui acceptent la demande.

Dans tous les cas, votre intermédiaire financier étudiera toutes les autres charges (pensions alimentaires, loyers, leasings, etc) avant de vous proposer un prêt visant au rachat de vos crédits (augmenté ou pas d’un capital supplémentaire). Le but est de ne pas nuire à l’équilibre de votre budget au prétexte d’une opération de rachat de crédits visant précisément à vous redonner un peu d’oxygène...

Cependant, un endettement trop important peut parfois rendre impossible une simple opération de rachat de crédits… Dans une pareille situation, il convient de ne pas même tenter de racheter ses prêts (encore moins de leur rajouter un capital supplémentaire), mais de s’adresser à la commission de surendettement.

UN FICHE FICP PEUT-IL EMPRUNTER ?

Même si l’opération de prêt reste destinée aux personnes pourvues de toute l’autonomie sur le plan bancaire, si vous êtes inscrit sur le fichier regroupant les incidents de paiement par Chèque ou Carte bancaire des particuliers, il est possible de contracter un prêt destiné à rembourser vos crédits (rachat de crédits).

Dans le cas où vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, bien sûr (dans ce cas il est possible d'effectuer un rachat de crédits grâce à une hypothèque), mais aussi si vous ne détenez aucun bien immobilier…

Dans ce dernier cas, bien entendu, les critères d’acceptation sont très stricts. Mais un dossier bien présenté et ne comportant pas d’éléments rédhibitoires peut espérer décrocher le sésame… Pour se faire il s’agit de s’adresser au bon interlocuteur, l’Intermédiaire en Opération de Banque expérimenté qui aura su obtenir la confiance des bons mandants.

TAUX VARIABLE, TAUX FIXE, QUEL TAUX CHOISIR ?

Depuis que les incertitudes que l’on sait animent les marchés financiers, la majeure partie des opérations de rachat de crédits sont réalisées à taux fixe… Les taux fixes ont ainsi aujourd’hui tendance à rembourser des taux variables… même si la situation n’a rien de comparable avec celle que connaissent les emprunteurs États-Uniens qui ont vu leurs mensualités progresser en flèche en raison d’une subite augmentation des taux « courts » sur lesquels sont calculés les emprunts à taux variables.

Si le prêt à taux variable qui vous est proposé pour racheter vos crédits est associé à une limite (un « Cap ») à ne pas dépasser et que ce Cap est de 1 ou 2 points au dessus de son taux de référence court terme, vous avez de grandes chances de rester dans des limites raisonnables. Une possible baisse des taux vous permettrait même de compenser une augmentation passagère.

En revanche, si votre limite est supérieure à ces 1 ou 2 points, un rachat de vos crédits au moyen d’un prêt de restructuration à taux fixe parait judicieux. Une analyse précise de votre situation reste cependant indispensable afin de confirmer ce commentaire très approximatif (le nombre d’années restant à courir, ainsi que les éventuelles pénalités en cas de rachat de ces prêts, constituent notamment des points d’analyse indispensables avant toute décision).

Qu'est ce que le rachat de crédit ?

2009-03-04 23:46:29

Le rachat de crédit, qui s’adresse en particulier aux personnes surendettées mais pas exclusivement, consiste à regrouper tous ses crédits en cours pour les rembourser à partir d'une seule mensualité. Cette formule s’applique à tous les types de crédits (immobilier, à la consommation, personnel revolving).

Présentation

Le rachat de crédit, aussi appelé "restructuration de crédit" ou "regroupement de crédit", consiste à mettre en place un crédit global, regroupant différents types de crédits (crédits à la consommation, crédit immobilier et crédit hypothécaire).

Cela permet à une personne endettée de rembourser tous ses crédits en cours en une seule mensualité et auprès d'un seul organisme de crédit.

Fonctionnement

Le rachat de crédit s’effectue auprès d’un organisme qui rachète les crédits et qui devient l’unique créancier de la personne.

Vous pouvez optez pour cette solution sans obligatoirement changer de banque.

Le montant de la mensualité unique et la durée de remboursement sont à négocier avec l'organisme de rachat.

Les organismes de rachat vous demandent d’apporter des garanties, qui peuvent être une cession notifiée sur salaire, une assurance-vie et, éventuellement, une Hypothèque sur un bien immobilier.

A qui s’adresse le rachat de crédit ?

Le rachat de crédit s’adresse à tous les consommateurs qui ont contracté trop de crédits et subissent des mensualités de remboursement très importantes par rapport à leurs revenus.

C’est une pratique fréquente chez les personnes qui souhaitent réorganiser leur budget devenu trop "serré".

Cependant, cette formule n’est réservée ni aux personnes surendettées ni aux particuliers, et peut aussi concerner les professions libérales.

Dans tous les cas, il est important de choisir un organisme qui saura vous conseiller en fonction de votre situation personnelle.

Avantages

Le principal avantage du rachat de crédit est de diminuer le montant des mensualités de votre crédit par l’étalement du remboursement.

Cette solution permet de baisser votre taux d’endettement (c’est-à-dire le montant total de vos mensualités de crédits par rapport au montant total de vos revenus mensuels).

La réduction des mensualités qui en résulte vous donne un pouvoir d'achat accru.

Qu'est ce que le crédit Vendeur ?

2009-03-04 23:43:57

Pour énoncer une réponse simple on pourrait dire qu’il s’agit …d’un crédit accordé par le vendeur à l’acheteur !!

Mais pour éviter d’être un peu … simpliste, il convient de développer cette notion et notamment de tenter de résumer quels en sont les avantages, et les risques.

Le repreneur d’une entreprise se rend rapidement à l’évidence que pour mener à bien son projet il devra non seulement financer le rachat de l’entreprise à proprement parler : fonds, stocks, trésorerie, ... mais aussi prévoir les éventuels aléas d’une période de transition plus ou moins longue : baisse de chiffre d’affaires momentanée, départ éventuel de certains salariés, décalage d’encaissements, … ainsi que la partie d’investissements prévus dans son projet. Bref, si les recherches se sont souvent orientées vers une taille correspondant à l’enveloppe globale dont dispose le repreneur il n’est pas rare de voir lors de l’acquisition que certains projets d’investissements, initialement prévus, soient reportés faute de possibilité d’extension de la dite enveloppe.

L’une des possibilités offerte au repreneur dans son « montage » peut donc, lors des discussions, de proposer au cédant de mettre en place un crédit vendeur, cette pratique permettant en fait à chacune des parties de trouver un intérêt et peut donc très bien être utilisée comme un argument de négociation.

Pour le cédant en effet le crédit vendeur peut lui permettre d’être plus ferme sur ses prétentions financières en « lâchant » d’un coté ce qu’il refuse de lâcher de l’autre … et ainsi d’arriver à obtenir un prix plus juste, ou plus élevé, en dirigeant la discussion plus sur le mode de financement que sur une simple baisse de prix.

Du point de vue du repreneur, outre l’avantage évident sur le plan de la trésorerie, on peut considérer qu’il est plus facile de convaincre le cédant de la valeur de l’entreprise qu’il s’apprête à céder que de persuader n’importe quel banquier !!!
En d’autres termes, on peut considérer que l’un des points les plus importants est le gage de confiance témoigné par le cédant en mettant en place un crédit vendeur, confiance dans la valeur de l’entreprise mais aussi et surtout dans les compétences professionnelles du repreneur et la pérennité de l’entreprise. Confiance ne pouvant qu’influencer favorablement le personnel, les fournisseurs et …les banquiers .

Cette situation a donc pour double avantage de créer un réel climat de confiance par rapport à l’environnement de l’entreprise et de donner au repreneur un confort financier pour mettre en place ses projets de développement dans les premiers mois suivant l’acquisition.

Le crédit vendeur porte généralement sur un montant n’excédant pas 50% du montant de la transaction et sur une durée de 1 à 3 ans.

Quels sont les risques du crédit vendeur : Pour encore une fois rester simple … ils sont du côté du banquier : le cédant.

Mais en tout état de cause, le recours au conseil, à la médiation et à l’encadrement de professionnels, maîtrisant las aspects juridiques et financiers de la transmission d’entreprises permettra à chacun de bien comprendre et donc d’utiliser au mieux de ses intérêts cette possibilité, comme bien d’autres possibilités souvent mal connues ou négligées.

Qu'est ce que le crédit Revolving ?

2009-03-04 23:42:02

Le «crédit revolving» est également appelé «crédit renouvelable», «réserve d’argent» ou «crédit permanent».

Le produit consiste à mettre à votre disposition, sous réserve d’acceptation par l’organisme prêteur, une somme d’argent définie, utilisable à tout moment avec laquelle vous pouvez réaliser le ou les achats de votre choix.

Lorsque cette somme est utilisée, la réserve d’argent se reconstitue (à hauteur d’un plafond fixé) au fur et à mesure des remboursements effectués mensuellement.

Elle constitue la forme la plus souple du crédit à la consommation.

Pour en savoir plus, voir notre rubrique consacrée à la « réserve d’argent ».

Qu'est ce que le crédit hypothécaire ?

2009-03-04 23:40:03

Selon "Servicepublic.fr", l’hypothèque constitue un « droit réel immobilier accessoire » à une créance. « Réel » car elle s’applique à une chose, en l’occurrence un bien immobilier. Par extension, le crédit hypothécaire est un prêt d’argent assorti d’une hypothèque. Dans l’éventualité où l’emprunteur ne peut faire face au remboursement de son crédit, la banque peut revendre le bien mis en hypothèque, même si celui-ci a déjà été revendu à une autre personne. À noter qu’en cas de vente aux enchères, le bénéficiaire de la garantie hypothécaire sera prioritaire par rapport aux autres créanciers.

Débiteur et créancier y trouvent leur compte. L’hypothèque permet au premier de disposer de son bien - voire de le revendre - tout en offrant au second la possibilité de saisir le bien cautionné en cas d’impayé.

L’hypothèque doit faire l’objet d’un acte notarié et d’une inscription au bureau des hypothèques. Un conseil : l’hypothèque étant une opération onéreuse, rigide et fastidieuse en raison de ses nombreuses contraintes administratives, il est préférable de ne l’utiliser que pour les opérations incluant un montant important.

Le rachat crédit hypothécaire
Le rachat de crédit hypothécaire constitue une « variante » du crédit hypothécaire. Le rachat de crédit, connu sous les noms de regroupement, refinancement ou restructuration de dettes, est une opération par laquelle un établissement financier rachète toutes les dettes d’un débiteur et les regroupe en une seule mensualité. Deux types de rachats de crédits sont possibles : le rachat de crédit consommation (impliquant uniquement les dettes « conso » : prêt personnels ; crédits revolving…) et le rachat de crédit immobilier. Celui-ci inclut un prêt immobilier et peut être associé à des crédits « conso » (crédit consommation + immobilier). Lorsque le rachat de crédit est garanti par une hypothèque, l’on parle… de rachat de crédits hypothécaire.

Pour mieux en comprendre le principe, voici un exemple de rachat de crédits hypothécaire financé en janvier 2008 grâce aux conseillers d’Empruntis :

Valentin et Chloé ont deux enfants et sont respectivement analyste programmeur et assistante de direction. L’ensemble de leurs revenus s’élève à 4 833 euros.

Avant restructuration :

Le montant total des crédits à racheter s’élève à 187 712 €, soit 2 549 € par mois. Leur taux d’endettement s’élève à 52 %.

Après restructuration :
Résultat de l’opération : grâce au rachat de prêt hypothécaire, Valentin et Chloé ne déboursent désormais qu’une mensualité unique de 1 769 € pour une durée prévisionnelle de 13 ans à un taux nominal de 4.67 %. Le gain sur mensualité est de 780 €, avec un taux d’endettement redescendu à 36 %.

Qu'est-ce qu'un crédit relais ?

2009-03-04 23:32:07

Si vous êtes propriétaire d'un logement et que vous souhaitez le vendre pour financer une nouvelle acquisition, un crédit relais peut vous aider à financer ce nouvel achat, sans attendre la vente de votre logement actuel. Voici une présentation des principales caractéristiques du prêt relais.

Présentation
Un crédit relais ou prêt relais permet d’acheter un bien immobilier en attendant des fonds de la vente d’un autre bien.
Il constitue une avance partielle sur le prix à recevoir de la vente à venir.

La durée de ce type de prêt varie de 1 à 2 ans.
En général, son montant représente entre 60 et 80% de la valeur du bien mis en vente. La banque demande une estimation par une agence ou un Notaire pour évaluer la valeur du bien.

Ce type de crédit est une solution pratique quand on ne peut pas faire coïncider la vente d’un bien avec l’achat d’un autre bien.
Il permet, quand la revente dure plus longtemps que prévu, de ne pas brader son bien faute de temps et de ne pas laisser échapper le nouveau logement.

En pratique
Vous obtiendrez plus facilement un crédit relais si vous avez en votre possession un compromis de vente signé, lors de la signature du contrat de prêt.

En cas de prise de garantie, une seule prise d’hypothèque sera nécessaire.
A noter : certaines banques acceptent même de ne pas prendre d’hypothèque pour les très bons dossiers.

Les différents types de crédit relais
Il existe deux types de crédit relais :
- le prêt relais "sec", consenti pour un ou deux ans, n’est pas proposé par toutes les banques car il revient très cher. Autant que possible, il vaut mieux éviter ce type de prêt, sauf pour une très courte durée.

- le prêt relais jumelé à un prêt long terme est plus avantageux. Il consiste en un seul prêt couvrant la totalité du montant de la nouvelle acquisition.
L’emprunteur dispose de 12 à 24 mois pour vendre son bien et effectue après la vente un remboursement anticipé d’une partie du crédit, sans pénalités.

A noter : cette deuxième option présente plusieurs avantages, dont un taux d’intérêt inférieur à celui d’un prêt relais sec.
Le taux est celui d'un Prêt immobilier classique (environ 6 à 7% en taux fixe, et 4,5 à 5,5% en taux variable).

Les formules de remboursement
En matière de crédit relais, on distingue aussi plusieurs types de remboursement :
- soit l'emprunteur ne rembourse que les intérêts et attend la vente de son bien pour rembourser le capital d’un seul coup
A noter : cette formule, qui est la plus avantageuse en terme de coût global, est parfois lourde à supporter.

- soit l'emprunteur rembourse à la fois les intérêts et le capital au moment de la revente du bien : ce différé total jusqu’à la vente du bien entraîne au final une facture plus lourde.

Un crédit relais avantageux
Les salariés des entreprises assujetties au 1% logement peuvent bénéficier d’un crédit relais au taux attractif de 1% sur un an, renouvelable une fois, en cas de vente pour mobilité professionnelle ou de perte d’emploi liée à un plan social.

Le montant du prêt représente 70% de la valeur du bien à vendre, dans la limite de 106.000€ en région parisienne, et de 64.000 à 82.500€ dans les autres régions.

Qu'est ce qu'un crédit ?

2009-03-04 23:28:54

Un crédit est une opération par laquelle votre banque vous avance une somme d'argent.

Une opération devenue courante
Aujourd'hui, emprunter est une opération courante et 52,9% des ménages français ont au moins un crédit. Dans plus de la moitié des cas, il s'agit d'un crédit à l'habitat ou crédit immobilier, ce qui suppose la plupart du temps un engagement à long terme. Le crédit fait désormais partie intégrante de notre vie. Qui de nos jours peut prétendre acheter comptant son appartement, voire son automobile ? Emprunter permet d'anticiper sur ses revenus pour acquérir dès maintenant des biens jugés indispensables ou pour s'offrir l'objet de ses rêves.

Le principe
La somme d'argent avancée par votre banque peut vous permettre de faire face à des dépenses de consommation ou de réaliser un investissement.
Votre crédit devra être remboursé. Il donnera lieu au paiement d'intérêts, et généralement de commissions variables en fonction du type de prêt et de l'établissement où vous réalisez l'opération.

Les précautions à prendre
Pour emprunter dans de bonnes conditions, c'est-à-dire dans des conditions qui vous permettent de rembourser sans difficulté, vous devez, avant de vous lancer, vous assurer que votre endettement ne sera pas excessif. Et pour faire ce calcul, vous prendrez en compte le montant des remboursements et la durée de votre engagement. Il est difficile de tomber du premier coup sur le bon équilibre et vous serez généralement amené à effectuer avec votre conseiller bancaire, plusieurs simulations avant de trouver la bonne formule, ou parfois les bonnes formules, car il n'est pas rare, en particulier en matière de crédits immobiliers, que la solution passe par une combinaison de prêts.

Que vous empruntiez pour une dépense courante ou pour un investissement immobilier, les conseils de votre banquier vous seront précieux. Seuls ceux qui n'ont jamais emprunté peuvent penser que tous les crédits se ressemblent ...